Перемены к лучшему!
8(8172)70-51-72
Заявка на подбор








Заявка на обратный звонок








ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

1. В Болгарии продается в основном жилье первичного рынка, то есть новостройки. Широк также выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов. Поэтому договоры в первую очередь заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом по недвижимости, получает его согласие на продажу и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

2. Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, то есть предварительный взнос, в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости. Обычно сумма депозита составляет одну-две тысячи евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором указывается вид недвижимости, цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Покупатель по предварительному договору оплачивает задаток (капаро) в размере 10 - 30%. В случае, если покупатель в итоге откажется заключить окончательный договор, капаро остается продавцу. Если же продавец откажется заключать сделку или для такой сделки обнаружатся препятствия субъективного характера – покупателю возвращается капаро в двойном размере. Предварительный договор может заверяться нотариально (но обычно это не делается). Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:

* названия/имена сторон, их контакты;
* подробное описание объекта покупки;
* цена покупки, суммы промежуточных выплат и сроки их внесения;
* дата получения «акта 16» (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки;
* подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
* санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
* санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках (на болгарском и русском или на болгарском и английском). В срок, оговоренный предварительным договором, стороны заключают Договор в форме Нотариального акта, который и является документом на собственность. Нотариус вписывает этот договор в Агенции по вписываниям (так называется в Болгарии регистр недвижимости). Нотариальный акт заверяется только нотариусом по месту нахождения объекта. К моменту подписания Нотариального акта все расчеты между сторонами должны быть проведены.
Законность сделки гарантирует нотариус, он же обязан убедиться в юридической чистоте сделки и проверить отсутствие арестов и запрещений на объект по запросу юриста (для чего перед сделкой запрашивается соответствующая справка из Агенции по вписываниям). При желании стороны могут не заключать предварительный договор, а сразу подписать Нотариальный акт. Это актуально, когда покупатель сразу готов заплатить полную стоимость объекта.
Схема оплаты при покупке недвижимости устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта.

Схемы существуют различные, но в основном это выглядит следующим образом:

• резервирование, то есть внесение залога в размере 1000-1500 евро;
• подписание предварительного договора, в котором определены сроки и размеры платежей. Обычно 30% вносится после подписания предварительного договора, 40% - при готовности объекта под чистовую отделку и 30% - при оформлении нотариального акта;
• оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.
Важным документом является также государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%. Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - протокол учредительного собрания.
Вторичный рынок в Болгарии развит гораздо меньше: зачастую вторичное жилье уступает первичному по качеству постройки, хотя иногда превосходит по местоположению.

1. Документы и заключение сделки. При подписании нотариального акта (договора) необходимо иметь при себе только загранпаспорт (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого – специалиста, родственника, компаньона, – необходима доверенность на этого человека на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.
2. В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор, который в Болгарии называется НОТАРИАЛЕН АКТ, должен быть заверен у нотариуса. Он и является ДОКУМЕНТОМ О СОБСТВЕННОСТИ. С этого момента покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель регистрирует покупку недвижимости в суде (через нотариуса, а не непосредственно!). Данная процедура является обязательной: суд вносит изменения обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составляет от трёх дней до двух недель.
3. После того как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Иностранец должен также встать на учет в муниципалитете и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код. Это обычно делает агент или адвокат.
4. Число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но итоговый документ – это нотариальный акт (договор) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации. Все процедуры могут занять больше времени, чем заявлено официально. Это обычно происходит из-за переноса слушаний в суде. Все документы оформляются на болгарском языке.

Расходы и сборы

Расходы по оформлению собственности оплачиваются покупателем.

1. Регистрационный и гербовый сбор (от 0,1 до 1,5% в зависимости от стоимости объекта – чем он дороже, тем меньше процент).
2. При оформлении документов на объект недвижимости покупатель выплачивает налог за перевод недвижимости в собственность в размере 2 - 2,5% (это местный налог) от стоимости оформления, которая может быть официальной, или налоговой стоимостью недвижимости (т.е. около 1% от реальной цены апартамента). Дело в том, что налоговая оценка стоимости недвижимости (т. н. балансовая стоимость), определяемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50% от реальной цены сделки.
3. Муниципальный налог, который оплачивается (единовременно) при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости.
4. Оплата услуг нотариуса - 0,4 - 0,8% от стоимости объекта.
5. Также вносится сбор в размере 0,01% от суммы, указанной в нотариальном акте, за регистрацию недвижимости в государственных архивах.
6. Некоторую сумму, порядка 0,5% от стоимости, следует отвести под непредвиденные расходы.

Оптимальные пути оплаты покупки.

Здесь существует несколько возможностей: сделать безналичный перевод со своего счёта в Болгарии, приобрести в России дорожные чеки в евро, затем привезти их в Болгарию и положить на свой счет, либо сделать перевод с помощью международной платёжной системы, такой как Юнистрим. Для открытия счета в болгарском банке на имя гражданина России нужен только его загранпаспорт. Если счёт открывает другое лицо, то кроме копии загранпаспорта требуется также доверенность, заверенная у нотариуса.

ВАЖНО! Все платежи по сделкам стоимостью выше 15 000 левов должны производиться только банковским переводом. В противном случае государство налагает штраф в размере 25% от суммы превышения!

Кредитование.

Большинство болгарских банков не кредитуют иностранцев - ипотечные кредиты выдают только два банка. При этом есть такая сложность: минимальный доход претендента, требуемый болгарским банком, должен быть примерно 12 000 евро в год. Иностранцев просят доказать свой доход, предоставив не только копии трудовых договоров, но еще и распечатки своих банковских счетов за последние шесть месяцев. Как показала практика, не все россияне способны представить подобные доказательства.
Если желающему взять кредит удалось доказать свою кредитоспособность, банк, помимо самого процента по кредиту, будет взимать другие платежи, с которыми реальная стоимость кредита составит около 10–11% годовых. Необходимо также учитывать, что банк кредитует только 50% от стоимости недвижимости по нотариальному акту.
Поэтому гораздо выгоднее покупать недвижимость в рассрочку, если ее предоставляет продавец. Продавцы, ценящие своих клиентов, эту услугу предоставляют.

Наиболее вероятно получить кредит под апартаменты в комплексах, которые строились на средства банка. Разумеется, кредит дает тот самый банк, который субсидировал строительство. В некоторых проектах, где в финансировании участвует банк, руководство банка предусматривает возможность кредитования будущих покупателей (вне зависимости от гражданства) прямо в договоре. Также прекрасно кредитуются готовые комплексы на первой линии у моря или на горных курортах, с высокой ликвидностью и хорошей инфраструктурой.

Обратите внимание!

Продавать землю иностранным физическим лицам в Болгарии запрещено – её можно только арендовать. Поэтому если покупатель – частное лицо и покупает дом с участком, то лучше и проще образовать юридическое лицо и покупать все сразу с землей. На покупку земли будет заключен отдельный договор, но его положения и процедура заключения аналогичны договору о покупке квартиры или дома. Разница будет в том, что договор заключается на фирму, а не на частное лицо. Землю также можно купить удаленно, не выезжая в Болгарию, а действуя через доверенных лиц, агентов или юристов. При покупке квартиры таких проблем, конечно, не будет, так как в договоре прописывается так называемая «идеальная часть участка земли» – условное понятие, обозначающее небольшой участок, находящийся под жилым домом и составляющий, как правило, от 0,3 до 5 кв. м.
Вся земля в Болгарии делится на два типа: на находящуюся в так называемой «регуляции» и находящуюся «не в регуляции». «В регуляции» означает, что участок включен в план развития конкретного населенного пункта, на нем возможно строительство, так как он исключен из зоны сельскохозяйственной деятельности. Если земля «не в регуляции» (находится в районе, не имеющем утвержденного плана застройки) или задействована в сельскохозяйственной ротации, то на ней без разрешения строить нельзя. Для получения разрешения нужно обратиться в местную администрацию. Перевод сельских угодий «в регуляцию» – процедура длительная и зачастую дорогая, иногда она может длиться полтора–два года. Сроки и стоимость зависят от категории земли: если она относится к 1–6 категориям (благоприятна для сельского хозяйства), то местные власти могут вообще отказаться переводить ее «в регуляцию». Если категория земли от 7 и ниже, то процедура перевода окажется быстрой и дешевой.
Строительство дома даже на земле «в регуляции» потребует специального разрешения властей. При постройке частного дома проблем с разрешением быть не должно. При этом, несмотря на то, что земля принадлежит фирме, строительство дома можно оформить на физическое лицо. На данный момент проще всего заключить договор со строительной фирмой. Строительство обойдётся собственнику в 400–500 евро за кв. м (без стоимости архитектурного проекта), при этом данная цена включает и полную отделку.
Если у собственника нет возможности постоянно приезжать в Болгарию, то для того, чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи и получать арендную плату, ему удобнее всего будет воспользоваться услугами управляющей компании. Этот рынок в Болгарии существует давно и хорошо развит. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и воду, так как в арендную плату подобные расходы не входят. Впоследствии эта сумма взимается компанией с владельца. Управляющая компания сама ищет арендатора и за определенный процент сдает ему квартиру или дом. Как правило, компания гарантирует определенную годовую прибыль и приличное состояние квартиры.
В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать управляющую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. За сумму от 6-ти до 15-ти евро за кв. м в год управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительную плату договориться и об уборке своей квартиры). Если вы покупаете дом либо квартиру в жилом доме, вам придется искать такую компанию самостоятельно. Обратите внимание на то, что, если компания обещает вам прибыль больше 5% годовых, то это, скорее всего, лукавство.

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика